Акыркы жылдары өлкөдө, өзгөчө Бишкек шаарында кыймылсыз мүлктүн, анын ичинде жеке турак жай менен батирлердин баасы тездик менен өсүп жатканы байкалат. Бул көрүнүш элдин сатып алуу мүмкүнчүлүгүнө терс таасирин тийгизип, орточо киреше менен жан баккан үй-бүлөлөргө кыйынчылык жаратууда. Мындай шартта коомчулукта «эмне себептен турак жайдын баасы тездик менен кымбаттап жатат?» деген негиздүү суроо жаралат.
Жер ресурстары, кадастр, геодезия жана картография боюнча мамлекеттик агенттигинин талдоочулары 2024-жылдын 11 айында борбор калаадагы батирлердин чарчы метринин баасы андан мурунку жылга салыштырмалуу 25%га кымбаттаганын билдиришкен. Ошондой эле ал 2020-жылдан 2024-жылга чейин бул көрсөткүч 57,2%га, ал эми жеке турак жайлардыкы 83,7%га жогорулаган.
Агенттиктин маалыматына ылайык, үстүбүздөгү жылдын июнь айында Бишкек шаарындагы батирлердин 1 чарчы метринин орточо баасы 107 миң 52 сомду түздү. Ал эми жеке турак үйлөрдүн чарчы метри — 161 миң 856 сомго чейин көтөрүлгөн. Май айында бул баалар төмөнүрөөк - батирлерге 106 миң 702 сом, ал эми жеке үйлөргө 146 миң 913 сом болгон.
Бул көрсөткүчтөрдөн улам бир ай ичинде эле турак жайдын баасы, өзгөчө жеке үйлөр боюнча олуттуу кымбаттаганы байкалат.
Соода-өнөр жай палатасынын алдындагы Риэлторлор ассоциациясынын мүчөсү, «Кыргыз Недвижимость» премиалдык кыймылсыз мүлк департаментинин директору Рустам Нусупов бүгүнкү күндө өлкөдө, анын ичинде борбор калаада кыймылсыз мүлктүн кымбаттап жатышынын бир нече себеби бар экендигин белгиледи.
“Биринчи себеби – бул ички миграция. Себеби, Бишкек өлкөнүн борбору болгондуктан, окуу, иштөө ж.б. максат менен келип жашаганды каалагандар көп. Жети облустан келген жарандар, бул жактан үй алууга аракет кылып, алган үйүн кайра ижарага берип, мындай жол менен капиталды сактап калганга аракет кылышат. Себеби, кыймылсыз мүлк убакыт өткөн сайын өсүп отурат, баасын жоготпойт. Андыктан, суроо-талаптын жогору болушу дагы баанын өсүшүнө таасир этүүдө.
Экинчи себеби - буга бир нече факторлор бар. Мисалы, бир кездерде кооперативдер пайда болуп, батирлердин көбүн алып берип, рыноктун жогорулашына себепчи болгон. Андан кийин Россия өлкөсүндө мобилизация иштери башталганда россиялыктардын бул жака келиши менен батир ижарасына болгон баа көтөрүлүп кеткен. Муну менен катар эле, албетте, батирди ижарага берген кирешелүү булакка айлангандыктан, бул дагы турак жайдын баасынын өсүшүнө таасир эткен.
Үчүнчү себеби – курулуш материалдары, ошондой эле усталардын жумуш акысынын кымбатташы. Мигранттардын Россия өлкөсүнө көп санда агылып кетишинен улам, бул жакта калган курулушчуларды кармап калуу максатында алардын эмгек акыларын көтөрүп берүү муктаждыгы келип чыкты. Алар учурда бир чарчы метрлик иш үчүн 5-7 миң сом тегерегиндеги каражат алышат.
Курулуш материалдары кымбаттады. Ошондой эле жаңы турак жайлардын салынышына жүктөм көбөйүүдө.
Дагы бир себеби жер участогуна болгон баанын жогорулашында. Жылына бир сотых жердин баасы 5 миң доллардан жогору өсүүдө. Айрым жерлерде 10 миң доллардан ашып жатат. Мисалы, Юнусалиев (Карл Марк көчөсү) көчөсүндөгү жерлер абдан кымбат болууда. Мурдагы жылы - 100 миң доллар болсо, быйыл 130 миңдин тегереги болууда.
Андан сырткары, экинчи рыноктогу турак жайлардын (совет учурунда курулган батирлер) баасы жасалма түрдө жогорулатылууда. Себеби, алардын техпаспорту ж.б. документтери бар болгондуктан ипотекага уруксат берилген. Мындан улам сатуу жана сатып алуу оңой. 104 сериададагы 58 чарчы, 3 бөлмөлүү батирдин баасы 80-90 миң доллар болуп жатса, ушундай эле жаңы салынган үйдөгү 3 бөлмөлүү батир - 180-200 миң доллар болуда. Бирок бул үйлөр эскирип, эксплуатация мөөнөтү бүтүп бара жатат (хрущевка, сталинка, 104 сериядагы батирлер). Бара-бара буларга дагы ипотекага уруксат берилбей калат. Себеби, булар бузула турган үйлөр. Мындан улам бул үйлөрдүн баасы аз болсо да түшүп жатат. Бирок өтө көп эмес”, - деди ал.
Эксперттин айтымында элде каржылык сабаттуулук жетиштүү деңгээлде болбогондуктан акчасын каяка жумшашты билбей, кыймылсыз мүлккө салгандар арбын. Муну менен бирге эле өлкө боюнча калктын жан башына чарчы метр жетишсиз.
“Дагы бир себеби, миграциядан айына 250 млн доллар келет. Расмий эмес крипто капчык менен андан да көп акча келет. Бул акчанын көбү турак жай алууга салынат. Биз Америка, Дубай, Корея өлкөлөрүндө жүргөн мигранттарга сурамжылоо жүргүзгөндө алардын 90% үй алуу максатында иштегени кетишкени маалым болгон”-деди Нусупов.
Анын айтымында, Мамлекеттик ипотекалык компаниясынын ишмердүүлүгү жеке компанияларга таасирин берди. Себеби, МИКтин артыкчылыктары көп. Шарттары карапайым эл үчүн алда канча ыңгайлуу. “Мисалы, жеке компаниялар көп болсо 5 жылдык мөөнөт менен берет. Ал эми мамлекеттик компания 25 жылга чейин аз пайыз менен берүүдө”,-деди.
Белгилей кетсек, 11-июлда өлкө башчысы кезектеги батирлерди жарандарга тапшырып жатып, 10 миңден ашуун үй-бүлө Мамлекеттик ипотекалык компания аркылуу үйлүү болгонун белгилеген. "Бүгүнкү күндө бул программага катышып, турак жай алуу үчүн кезекке тургандардын саны 58 миңден ашты. 10 миңден ашуун үй-бүлө үйлүү болду", - деген өлкө башчысы.
Ошондой эле жеке турак жай алууну көздөгөн жарандар дагы аз эмес. Кыймылсыз мүлктүн бул түрүнө болгон баанын өсүшүн Рустам Нусупов жердин кымбат болушуна байланыштырат.
“Негизи эле жердин өзү аз. Мындан ары жашыл китеби бар, айыл чарбасына багытталган жерлер трансформациядан өтпөйт. Бул себептен улам дагы кымбаттап жатат. Негизи эле рынокто айлануу (цикл) процесси деген бар. Кыймылсыз мүлк 5-6 жылдын ичинде өсүп түшүп турат. Мына азыр бул өсүш тарыхый максимумга жетти. Себеби, чарчы метри 2000-2500 доллар болуп жатат. Менин жеке божомолумда бул көрсөткүч 2026-жылы аз-маз түшүшү мүмкүн”, - деп жыйынтыктады эксперт.
