Акыркы жылдары өлкөдө курулуштун деңгээли жогорулап, анын экономикадагы үлүшү да өсүүдө. Ички миграция ылайык, өзгөчө Бишкекте турак-жайга болгон муктаждык жогору болгондуктан баалар дайыма өсүүдө. Кыргызстандагы кыймылсыз мүлк рыногундагы абал жана жаз алды менен Бишкекте турак жайлардын бааларында кандай өзгөрүүлөр күтүлүүдө? Баалардын өсүшүнө эмне себеп болууда? Ушул жана башка суроолорго кыймылсыз мүлк боюнча эксперт Елена Гононова жооп берди.
- Учурда өлкөдөгү кыймылсыз мүлк рыногунда абал кандай? Жаз алды менен баалардын өзгөрүлүүсү күтүлүүдө деген божомолдор айтылууда?
- Азыркы учурда өлкөнүн кыймылсыз мүлк рыногунда абал жай, сатып алуу жана сатуулар көп эмес. Баалардын түшүүсү же көтөрүлүүсү боюнча болжолдуу маалымат бере албайм. Себеби, учурда бардык кыймылсыз мүлктүн жарнамаларында баалар абдан жогорулап, көтөрүлүп кетти. Ал эми факт түрүндө сатуулар, сатып алуулар өтө аз болууда. Балким, азыр сатып алуучунун мүмкүнчүлүгү кыймылсыз мүлктүн учурдагы баасы менен дал келбей жатат.
- Өзгөчө Бишкек шаарында турак-жайлардын баасы жогору болууда, негизи баанын түшүүсүнө кандай себептер түрткү болот?
- Кыймылсыз мүлктүн бааларынын түшүүсүнүн же көтөрүлүшүнүн ар кандай себептери бар. Азыр ипотека арзаныраак болуп калгандыктан, эгер эл ипотекага турак-жай көбүрөөк ала башташса, суроо - талап жогорулап баалар көтөрүлүшү мүмкүн.
Ал эми Мамлекеттик ипотекалык компания объектилерди куруп, ар бир квартал сайын миңден батирлерди берип турса, өлкөдөгү кыймылсыз мүлккө болгон баалардын түшүүсүнө чоң таасирин тийгизет. Анткени, башка турак-жайларга суроо-талап азая түшөт.
Эгер ишкерлик үчүн салыктар жогоруласа ишканалар жабылып, экономика жабыркап, баалар түшөт. Кудай сактасын, эгер кандайдыр бир кырсык катталып, кайсы бир жаңы курулган үй урап калса, жаңы салынып жаткан үйлөрдүн баалары түшөт.
Же сатып алуучунун мүмкүнчүлүгү кыймылсыз мүлктүн баасына караганда төмөн болсо, анда баалар акырындык менен реалдуу рынок баасына чейин ылдыйлайт. Ушундай бир канча факторлор кыймылсыз мүлк рыногунда баалардын түшүүсүн шарттайт. Инфляция учурунда дайыма болуп тургандай, эгер экономика туруктуу өнүгүүдө болсо кыймылсыз мүлк баалары нормалдуу түрдө инфляцияны кууп жетиши керек.
2024-жылдын инфляциясы 17-18 пайызды түзүп, өлкөдөгү кыймылсыз-мүлктүн баасынын өсүшүнө да таасирин тийди. 2022-жылга салыштырмалуу 47 пайызга баалар көтөрүлдү. Анткени, кыймылсыз мүлк рыногу бул өлкө экономикасынын абалы кандай экенин көрсөтүп турган универсалдуу маркер. Дайыма акчаны – кыймылсыз мүлк түрүндө сактоону сунуштап кетмекчимин.
- Учурда суроо-талап жаңы курулган үйлөргө көбүрөөкпү же эски үйлөргөбү? Эмне себептен Бишкекте эски үйлөрдөгү 105-106-сериядагы батирлердин баалары түшпөй жатат?
- Ооба, азыр Бишкекте “хрущевка” деп аталган үйлөрдөн башка, мурда курулган эски үйлөргө элдин суроо-талабы жогору. Анткени, биринчиден жаңы курулуп жаткан үйлөрдүн баалары да өсүп кетти. Экинчиден жаңы үйлөрдүн өз убагында эксплуатацияга берилүүсүнө да элдер тынчсызданышып, кооптонушат.
Элдин эски үйлөргө суроо-талабынын жогору болушунун бир топ себептери бар. Алардын ичинен негизгилерине токтолсок, өзгөчө 105-106-сериядагы батирлерге элдин суроо-талабы жогору, анткени батирдин аянты чоңураак, курулуш сапатына ишеним чоң.
Эски үйлөрдө 40-54 квадрат метр аянттагы батирлерде 2 бөлмө, андан тышкары ашкана, ага кошумча 3 терезе болот. Мында бөлмөлөрдү 2-уктоочу бөлмө катары колдонуп, бир үй-бүлө балдары менен жашаса болот.
Мында, бардык учурларда экономикага жана баага таасир бере турган эреже иштейт - аз акчасы бар адамдар көп акчалуу адамдарга караганда көп, ошондуктан продукт канчалык арзан болсо ошончолук суроо-талап жогору болот.
Эгер кыймылсыз мүлк рыногунда баасы менен гана эмес, эски үйлөрдөй өзүнчө бөлмөлөрүнүн саны менен конкуренцияга туруштук бере ала тургандай, өтө чоң аянтта эмес, сапаттуу батирлер курула баштаганда гана эски үйлөрдүн баасы түшөт.
- Курулуш компаниялар тынымсыз улам жаңы үйлөрдү курушууда, кыймылсыз мүлк рыногунда батирлердин түрү көп, турак жайга суроо-талап төмөндөшү мүмкүнбү?
- Белгилей кетсем, Улуттук статистикалык комитеттин 2023-жылга карата маалыматы боюнча турак жай менен камсыз болуу бир адамга 13,2 кв. метр норма катары кабыл алынган. Бирок, бир кишиге 13,2 кв. метр бул – 3 кишиге 105 сериядагы бир бөлмөлүү батир туура келет дегенди түшүндүрүп, 3 кишиге батир кичирээк болот деп эсептейм.
Алсак, Дүйнөлүк саламаттыкты сактоо уюмунун стандартына ылайык, турак жай менен камсыз болуу бир адамга 30 кв. метр жалпы аянт минималдуу норма деп эсептелет. Менин оюмча 14 кв. метрде жашаган ар бир адам 30 кв. метрге жетүүгө, өзүнө жана балдарына ыңгайлуу жашоо шартын түзүп берүүгө аракет кылат.
Кыргызстандын экономикасы азыркыдай туруктуу өнүгүү абалында турганда кыймылсыз мүлккө болгон суроо-талаптын төмөндөшү күмөндүү. Өлкөнүн башка шаарларын жана аймактарын өнүктүрбөй туруп, Бишкекте турак жайлардын бааларын түшүрүү кыйын.
Маегиңиз үчүн чоң рахмат!
